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新“国五条”落地 银行如何演绎差别化信贷

2013年02月26日01:15  证券日报

        编者按:房地产调控新政——“新国五条”已经落地,有关银行将收紧房贷政策的传闻再起。虽然种种猜测目前还只是猜测,但是究竟该如何演绎差别化信贷确实已经成为了银行的必答题。本报记者采访中资行和外资行多位相关人士,力求了解不同的发展诉求下,中外资银行的房贷利?#25910;?#31574;又将展现出怎样的不同。

       房贷利率波澜再起 中资行首套房贷优惠再戴紧箍咒?

       “二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”,虽然已经被多地多家银行证实“无此事”,但是这则消息却再次掀起了房贷市场的波澜。

       记者走访了多家银行,二套房贷普遍仍维持6成首付和利率上浮10%的水平,并未出现变化。但是多地银行首套房贷出现了收紧的迹象。在经历了上浮10%——基准利率——8.5折优惠的轨迹后,今年年初,10%-15%的优惠幅?#28982;?#23558;再次戴上“紧箍咒”。

       新“国五条”落地

       房贷利率收紧风声再起

       2月19日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭发布微博称,近期将有房地产调控政策出台,有关方案显示二套房贷有收紧动作。

       随后,有媒体报道称,目前有关方案显示,二套房贷需7成首付,而贷款利率为基准利率的1.3倍。?#36824;?#21508;地多家银行都回应称,暂时未接到调整通知。

       目前,对贷款购买第二套房的家庭,银行要求是贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

       2月20日,房地产调控政策——新“国五条”出炉。其中,稳定房价的新政包括,完善稳定房价工作责任制、坚决?#31181;?#25237;机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。自2009年12月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新国八条”,而这次出台的新“国五条”则是第五次调控升级。

       针对国务院常务会议制定的五项房地产政策措施,上海多家银行表示,将严格执行中央的政策规定,严格实施差别化住房信贷政策。

       在国务院发布调控楼市的五项措施后,相关部门立即开始落实。国土部副部长胡存智在?#26412;?#21484;开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会?#29616;?#20986;,“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻?#38382;啤?#22797;?#26377;问疲?#20027;动配合相关部门做好房地产调控,确保房地产用地市场平稳。”

       虽然二套房贷利率收紧暂无消息,但是对于首套房贷收紧的猜测却是此起彼伏,一些地区也确实传出了首套房贷优惠政策收紧的消息。?#36824;?#25454;记者了解,大部分地区和银行暂?#34987;?#26159;按兵?#27426;?/p>

       大行优惠依旧

       ?#34892;?#38134;行分化

       “目前我行首套房贷最低执行8.5折优惠,但是还是要看具体客户的情况,一般客户可以拿到9折或者9.5折。”?#26412;?#19968;家国有大行的业务人员告诉记者。

       记者电话咨询了几家国有大行,基本上得到了类似的回答,其中几家银行表示,8.5折优惠的可能性仍然很大。对于首套房贷利率是否会收紧,“目前我们并没有接到这种通知,但是不排除这种可能性。”

       “国有大行的存款压力不大,所以才有能力做房贷的优惠,像我们?#34892;?#38134;行,拉存款的成本很高,肯定会把资金用在利润大的企业贷款,房贷优惠不可能与大行相比”,一位股份制银行的个贷人员告诉记者。

       几家股份制银行表示,目前仍有8.5折-9折的首套房贷优惠。“但是我们支行目前做的房贷业务并不是很多,如果想要申请到比较大的优惠政策,还是去咨询一下大行比较好”,上述股份制银行的业务人?#24444;怠?/p>

       对于该人员并不积极的态度,记者并不陌生。早在去年就类似问题采访时,记者就已经听到不止一个?#34892;?#34892;的业务人员表达过。

       去年8月,在大行仍然执行8.5折或9折房贷优惠利?#25163;?#38469;,光大银行、兴业银行等股份银行取消了首套房贷利率的优惠政策。

       光大银行的个贷人员当时告诉记者,该行已经取消了首套房贷的优惠政策,执行基准利率,二套房贷执行1.1倍基准利率。与此同时,兴业银行?#25345;?#34892;的相关负责人告诉记者,整个兴业银行的首套房贷都执行基准利率,不仅仅是他们支行,“因为兴业银行的资金成本高,在这方面本来就没有优势,而且我们现在一般情况下房贷业务做得很少。”?#22336;?#38134;行的工作人员也表示,?#22336;?#38134;行基本?#29616;?#34892;的是基准利率,要看不同的分行和支行的情况而定,“我们只有一部分网点执行的是优惠政策,除非是优质客户或者贵宾客户才有可能向上申请优惠政策”,但是她也表示,“我们支行目前的住房贷款业务做得很少了。”

       但是,民生银行、平安银行在当时仍然执行8.5折优惠利率。

       一位股份制银行的个贷负责人称,“国有大行是不缺存款的,但是作为?#34892;?#38134;行来讲,存款是最头疼的事。每次我们拉存款都非常费劲,这是大行的业务人员想不到的。所以在这种情况下,资金显得尤为珍贵,房贷本身就是没有多大利润的业务,如果再优惠,就更没有利润了。所以很多?#34892;?#38134;行在房贷这项业务上态度是比较谨慎的。尤其央行又?#27426;?#38477;息,压力就越来越大。”

       与股份银行在房贷政策上的分化类似,城商行在房贷及利率优惠程度上也表现不同。去年年初,在大中银行普遍实行基准利率或上浮10%的房贷利率的时候,记者就曾走访了几?#39029;?#21830;行,上海银行、杭州银行等城商行的房贷利率仍普遍在基准利率的基础上上调,而?#26412;?#38134;行和盛京银行的首付比例都在30%以上,分别为40%和35%。江苏银行、南京银行首套房贷基本上是执行3成首付和基准利率。

       “目前银监会的监管思路是什么样的银行做什么样的事情。城商行的主要业务还是集中在?#34892;?#20225;业贷款,所以房贷方面业务的审批要受到严格监控,因此房贷政策表现的也?#21364;?#34892;和股份制银行要偏紧”,一位业内人士曾告诉本报记者。

       收紧还是维持?

       房贷优惠各有各“味”

       在多位业内人士判断房贷优惠政策即将收紧的时候,各地表现出了不同的反应。

       北、上、广、南京:多数银行仍维持最低8.5折优惠

       记者致电?#26412;?#24066;多家银行,多数银行仍然维持8.5-9折的首套房贷优惠政策。上海方面,农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、?#22336;?#38134;行及上海农商行对首套房贷款利?#31034;?#25191;行最低8.5折优惠,而中国银行及广发银行为9折,上海银行则没有利率优惠,执行基准利率。而对于二套房贷款,上述各大银行利?#31034;?#20026;基准利率的1.1倍?#27426;?#24191;州多家银行基本都是实行着首套房贷8.5折的优惠利率。

       有报道称,在被调查的南京22家商业银行中,目前有10家银行对合作楼盘给出首套房最低8.5折利率优惠,分别是农业银行、工商银行、招商银行、华夏银行、交通银行、?#26412;?#38134;行、南京银行、中国银行、江苏银行、渤海银行。

       苏州、济南、郑州:纷纷收紧利率优惠

       据悉,目前苏州银行对首套房贷较去年有所收紧。11家银行中有3家保持着最低8.5折优惠,分别是汇丰银行、南京银行、交通银行,但他们也表示,这还要看客户的个人情况,还有是否是银行合作的楼盘,?#36824;?#26368;?#25237;?#19981;会低于8.5折。建设银行、中国银行、农业银行三家银行已经全面收紧首套房贷利率优惠,最高利率优惠由年前的9折,调整至年后的9.5折。工商银行仍保持年前的首套房贷款利率优惠最高9折,招商银行已经取消优惠,执行基准利率。

       此外,有消息称,济南包括?#20449;?#24037;建四大国有银行在内的多家商业银行表示,目前房贷以执行基准利率为主。

       另据报道,郑州大部分银行表示,节后已逐步执行基准利率,执行基准利率的银行包括:招商银行、交通银行、光大银行、?#22336;?#38134;行等,但仍有部分银行表示,根据客户的信贷情况会给予?#27426;?#30340;优惠。

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